Yeni yasayla keyfi aidat artışlarına son!

Fahiş site aidatlarına yönelik düzenlemeleri de içeren “Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yeni düzenlemeyle birlikte yüksek aidat artışları, keyfi işletme bütçeleri ve denetimsiz avans uygulamalarının önüne geçilmesi hedefleniyor. Gayrimenkul hukukçuları ve sektör temsilcileri, düzenlemenin hem kat maliklerini hem de kiracıları koruyacağını belirtiyor.

TARTIŞMALI UYGULAMALARA SINIRLAMA

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikle önemli bir döneme girildiğini söyledi.

Kiraz, “Türkiye’de uzun yıllardır site ve apartman yönetimlerinde ciddi tartışmalara yol açan, zaman zaman yolsuzluk iddialarıyla gündeme gelen ve bazı sitelerin kötü niyetli kişilerin kontrolüne geçmesi olarak nitelendirilen durumların önüne geçiliyor.” dedi

Eski sistemde yönetimlerin aidatların temelini oluşturan işletme bütçesini herhangi bir sınır olmadan hazırlayabildiğini belirten Kiraz, bunun kiracıları yüksek aidatlara mahkum ettiğini, mal sahiplerini ise genel kurul toplanana kadar çaresiz bıraktığını ifade etti.

Yeni düzenlemeyle yöneticilerin hazırlayacağı işletme bütçesinin yalnızca 3 ay geçerli olacağını kaydeden Kiraz, aidat artışlarının yeniden değerleme oranını aşamayacağını söyledi. Üç ay içinde olağan ya da olağanüstü genel kurul yapılması gerektiğini belirten Kiraz, sonraki aidatların ise kat malikleri tarafından belirleneceğini aktardı.

YÖNETİCİNİN SINIRSIZ AVANS YETKİSİ KALDIRILDI

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de eski uygulamada yöneticilerin kat maliklerinden karar almadan avans toplayabildiğini hatırlattı.

Yüksel, “Yönetici, kendi inisiyatifiyle maliklere danışmadan veya karar almadan, yüksek veya bazen keyfi avans toplayabiliyordu. Bitince tekrar avans talep edebiliyordu. Bu durum maliklerin toplantılara gelmemesi nedeniyle mülk sahiplerinin denetiminden kaçan bir konuydu. Kiracıların ise bu rakama itiraz hakkı yoktu. Yöneticinin burada tekrar avans toplama yetkisi kaldırıldı. Malikler tarafından işletme projesi onaylandığında ise bu avans uygulaması kalkacak.” ifadelerini kullandı.

Yeni düzenlemeyle yöneticilerin yalnızca geçici işletme projesi hazırlayabileceğini belirten Yüksel, aidatların yeniden değerleme oranı kadar artırılabileceğini söyledi.

Yüksel, “Yapılan değişiklikle, işletme projesinin hazırlanıp onaylanmasında kat maliklerinin yetkisi artırılırken yöneticilerin keyfi aidat ve avans toplamasının önüne geçiliyor. Yönetici, yalnızca geçici işletme projesi hazırlayabilecek ve en fazla üç ay geçerli olacak. Aidatlar, yeniden değerleme oranı kadar artırılabilecek. Keyfi aidat artışlarının önüne geçiliyor ancak kat malikleri genel kurulunda belirlenecek aidat artışları için üst sınır uygulanmayacak.” dedi.

YÖNETİM PLANLARINDA YENİ DÜZENLEME

Düzenleme kapsamında toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk oranı da değiştirildi. Buna göre büyük sitelerde karar alma süreçlerini hızlandırmak amacıyla gerekli çoğunluk 5’te 4’ten 3’te 2’ye düşürüldü. Bireysel binalarda ise mevcut uygulama korunarak oran 5’te 4 olarak kaldı.

Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Genel Başkanı Suat Sandalcı, düzenlemeyi sektör açısından önemli bir dönüm noktası olarak değerlendirdi.

Sandalcı, “Türkiye’de milyonlarca vatandaşın yaşadığı apartman ve sitelerde uzun yıllardır tartışma konusu olan aidat artışları, yönetim şeffaflığı ve profesyonel denetim süreçleriyle ilgili önemli bir eşik aşıldı. Yeni düzenlemeler, sektör temsilcileri tarafından ‘site yönetimlerinde kurumsallaşmanın başlangıcı’ olarak değerlendiriliyor.” diye konuştu.

Yeni sistemin vatandaş açısından koruyucu bir model oluşturduğunu belirten Sandalcı, mali gerekçesi olmayan aidat artışlarının önüne geçileceğini ve yönetimlerin daha şeffaf hale geleceğini vurguladı.

“SİTE YÖNETİMLERİNDE KURUMSALLAŞMA BAŞLIYOR”

Suat Sandalcı, büyük sitelerde yönetim planı değişikliklerinin artık daha kolay yapılabileceğini belirterek, düzenlemelerin ileride çıkarılması planlanan “Müstakil Site Yönetimi Kanunu” için altyapı oluşturduğunu söyledi.

Yeni dönemde lisanslı ve denetlenen site yönetim şirketlerinin öne çıkacağını ifade eden Sandalcı, sektörün daha kurumsal bir yapıya dönüşeceğini dile getirdi.

UYUŞMAZLIKLARIN AZALTILMASI HEDEFLENİYOR

Gayrimenkul hukukçusu avukat Çiğdem Kezer ise son yıllarda kiracı ve ev sahipleri arasındaki anlaşmazlıkların mahkemelerde ciddi dosya yükü oluşturduğunu söyledi.

Kezer, düzenlemenin fahiş aidat artışlarını önlemeyi, yönetim planı değişikliklerini daha kontrollü hale getirmeyi ve malik iradesinin zayıflamasından kaynaklanan sorunları azaltmayı amaçladığını belirtti.

Aidat hesaplamaları, ortak alan kullanımları ve kiralama sınırlamaları konusunda maliklerin hukuki güvencesinin artırılacağını kaydeden Kezer, kısa vadede bazı yeni dava süreçlerinin gündeme gelebileceğini ifade etti.

Kezer, “Her ne kadar düzenleme uyuşmazlıkları azaltmayı hedeflese de kısa vadede iptal davaları, aidat itirazları, yönetim kurulu yetki uyuşmazlıkları ve olağanüstü genel kurul talepleri artış gösterebilir.” dedi.